L'édito de Annick Bordat, lettre du 4ème trimestre

La fin de la liberté contractuelle

La loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été publiée le 19 juin 2014. Les mesures concernant la « rénovation du régime des baux commerciaux » ont subi peu de modifications par rapport au projet de loi initial dont nous vous avions présenté les grandes lignes au printemps.

La volonté d’encadrement est manifeste. De nombreuses dispositions tendent à gommer la spécificité des baux commerciaux pour les rapprocher des baux d’habitation. La multiplication des « obligations d’ordre public » interdisant toute clause contraire marque bien la fin de la liberté contractuelle. Elle rend l’application de la loi, en particulier lors du renouvellement des baux, d’autant plus délicate qu’il faudra analyser au cas par cas chaque disposition afin de vérifier si elle n’est pas désormais considérée comme « non écrite ». Cependant, des dispositions clarifiant les modalités du bail, telles que l’état des lieux obligatoire ou l’inventaire des charges locatives, auront un impact positif car elles améliorent la visibilité du locataire et sécurisent le contrat pour les deux parties en désamorçant des sources de litiges.

Cette réforme concerne l’ensemble des baux commerciaux et dérogatoires, qu’il s’agisse de boutiques, de locaux d’activité, d’entrepôts ou de bureaux. Sa mise en œuvre exige donc la plus grande vigilance et nos spécialistes vous accompagneront avec tout leur savoir-faire.  

LA LOI PINEL : UNE APPLICATION RAPIDE

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La plupart des nouvelles dispositions de la loi Pinel sur les baux commerciaux s’applique à compter du 1e septembre 2014, d’autres sont en attente d’un décret ou différées à janvier 2015. Quelques mesures sont cependant entrées en vigueur immédiatement, dès le 20 juin 2014, comme la faculté de donner congé par lettre recommandée avec avis de réception et non plus seulement par exploit d’huissier. Il en est de même en particulier pour la suppression des dispositions excluant les personnes de nationalité étrangère du droit au renouvellement du bail.

La fin des aménagements contractuels

Désormais, le preneur ne peut plus renoncer à sa faculté de résiliation triennale du bail. Cette interdiction du bail ferme est une mesure d’ordre public à laquelle il n’est plus possible de déroger malgré les avantages qu’elle présentait, à la fois pour le preneur qui bénéficiait généralement d’une franchise de loyer et pour le bailleur qui voyait sa location pérennisée pour six ou neuf ans. La loi prévoit cependant des exceptions, notamment pour les baux fermes de plus de 9 ans, les locaux à usage exclusif de bureaux ou les entrepôts logistiques indépendants.

Comme pour toutes les mesures d’ordre public, les clauses contraires sont désormais réputées non écrites et les actions en contestation sont imprescriptibles.

L’information du locataire

Un état des lieux doit être établi de manière contradictoire par les deux parties lorsque le locataire prend possession des lieux et à son départ. A défaut d’être amiables, ces états des lieux pourront être réalisés par un huissier de justice et les frais seront partagés par moitié entre le preneur et le bailleur. Cette disposition s’applique également à la restitution du local pour les baux conclus avant le 20 juin 2014 lorsqu’un état des lieux d’entrée avait été réalisé.

En matière de charges locatives, les obligations respectives du preneur et du bailleur seront précisées par un inventaire limitatif des charges, impôts, taxes et redevances annexé au bail et un récapitulatif annuel. Un décret doit définir les charges qui ne peuvent être imputées au locataire. Le propriétaire doit également estimer, à l’entrée du locataire et au début de chaque période triennale, les travaux à prévoir dans les trois ans à venir.

Des évolutions de loyers encadrées

La loi supprime la référence à l’indice du coût de la construction (ICC). En cours de bail ou lors du renouvellement du bail, la révision du loyer est désormais exclusivement basée sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Afin d’éviter les variations brutales lorsque l’augmentation de la valeur locative du bien justifie un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, la hausse doit être étalée sur plusieurs années et ne peut dépasser 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce plafonnement s’applique également en cas de révision triennale, lorsqu’une modification des locaux entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et en cas de révision du loyer d’un bail assorti d’une clause d’échelle mobile aboutissant à une variation de plus de 25 % du loyer. 

De nouvelles règles pour la durée du bail dérogatoire ou d’occupation précaire

Le régime dérogatoire permettait de conclure un contrat de deux ans sans possibilité de renouvellement. La loi en porte la durée minimale à trois ans et confirme expressément l’interdiction de renouvellement. Pour rester dans les lieux, le preneur doit conclure un bail commercial classique.

La loi précise par ailleurs que les conventions d’occupation précaire, quelle que soit leur durée, ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux si elles résultent de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, par exemple un projet de démolition.

Un droit de préférence du locataire en cas de vente des murs

Le locataire bénéficie désormais d’un droit de préemption lorsque le propriétaire décide de vendre son local commercial. Dès notification du projet de vente par le propriétaire, qui doit impérativement indiquer le prix et les conditions de vente, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître sa décision et de deux mois pour conclure l’opération.

La loi prévoit cependant certaines exceptions pour ce droit de préemption qui sera applicable à partir du 1er janvier 2015.

Loi ALUR

De nouvelles exigences pour les professionnels de l’immobilier.

Afin de « renforcer la formation, la déontologie et le contrôle », la loi ALUR définit de nouvelles obligations pour les professionnels de l’immobilier.

Pour l’essentiel, elle ne fait que confirmer et généraliser les bonnes pratiques auxquelles nous avons toujours été attachés afin d’assurer la meilleure qualité de service à nos clients.

Compétence et formation professionnelle

La formation initiale et la formation continue sont déjà depuis longtemps une priorité pour tous nos collaborateurs. La loi ALUR en fait une obligation pour tout titulaire d’une carte professionnelle, directeur d’établissement, d’agence, de succursale ou de bureau et tout négociateur. La formation continue sera également une condition nécessaire au renouvellement de la carte professionnelle. De plus, les collaborateurs et négociateurs devront justifier de leur compétence professionnelle pour obtenir leur habilitation. L’encadrement et le contrôle Comme prévu par la loi ALUR, un décret publié le 27 juillet 2014 a créé le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières chargé de veiller au « maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon exercice des professions immobilières ». Il devra notamment élaborer le code de déontologie et donner un avis sur le contenu des formations.

La loi ALUR a également créé une commission de contrôle qui pourra prendre des mesures disciplinaires en cas de manquement aux lois et aux règlements ou aux obligations fixées par le code de déontologie ou en cas de négligence grave de la part d’un professionnel.

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